في خضمّ المعاملات العقارية، يبرز عقد “وعد بالبيع” كأداة قانونية هامة تضمن سير الصفقة بسلاسة وأمان. يمنح هذا العقد كلا الطرفين (البائع والمشتري) ضمانات محددة تحمي مصالحهما وتحدد التزاماتهما.

يهدف هذا المقال إلى الغوص في تفاصيل عقد وعد بالبيع، مُسلّطاً الضوء على مختلف جوانبه، بدءاً من تعريفه وشروطه، مروراً بآثاره القانونية، وصولاً إلى نماذج عملية لتطبيقه.

تعريف عقد وعد بالبيع:

يُعدّ عقد وعد بالبيع اتفاقاً ملزمًا بين طرفين، يُعرف أحدهما بالبائع والآخر بالمشتري، يتعهد فيه البائع ببيع عقار محدد للمشتري في غضون مدة زمنية محددة وبسعر متفق عليه.

خصائص عقد وعد بالبيع:

يتميّز عقد وعد بالبيع بمجموعة من الخصائص التي تُميزه عن غيره من العقود، أهمها:

• الالتزام بالإنجاز: يُلزم العقد كلاًّ من البائع والمشتري بإتمام عملية البيع والشراء في غضون المدة المحددة.
• الشروط المُسبقة: يجوز اشتراط شروط محددة لإتمام عملية البيع، مثل الحصول على موافقة من جهات حكومية أو إتمام إجراءات تمويلية.
• الحق في الخيار: يتمتع المشتري بحق الخيار، أي الحق في قبول أو رفض الشراء خلال المدة المحددة في العقد.
• الأثر القانوني: يُشكلّ العقد سنداً قانونياً يُمكن اللجوء إليه في حال نشوء أي نزاع بين الطرفين.

شروط صحة عقد وعد بالبيع:

لكي يكون عقد وعد بالبيع صحيحاً، لابدّ من توافر الشروط الآتية:

• الرضاء: يجب أن يصدر الرضا من الطرفين بحرية واختيار دون إكراه أو غلط.
• الأهلية: يجب أن يكون كل من البائع والمشتري ذا أهلية قانونية كاملة للتصرّف في أمواله.
• المحل: يجب أن يكون محل العقد عقاراً محدداً ومعرّفاً بدقة.
• الثمن: يجب أن يكون الثمن محدداً ومُتفقاً عليه بين الطرفين.
• السبب: يجب أن يكون سبب العقد مشروعاً ومُخالفاً للقانون.
• الشكل: لا يشترط القانون شكلاً محدداً لعقد وعد بالبيع، إلا أنه يُنصح بتحريره كتابةً لتجنب أي نزاعات مستقبلية.

آثار عقد وعد بالبيع:

يُترتب على عقد وعد بالبيع مجموعة من الآثار القانونية، أهمها:

• نقل الملكية: ينقل العقد ملكية العقار من البائع إلى المشتري بشكلٍ افتراضي، أي أن المشتري يُصبح صاحب الحق في التصرف في العقار من تاريخ إبرام العقد.
• حق الخيار: يتمتع المشتري بحق الخيار، أي الحق في قبول أو رفض الشراء خلال المدة المحددة في العقد.
• حق الشفعة: في بعض الأنظمة القانونية، يتمتع جيران العقار بحق الشفعة، أي الحق في شراء العقار بنفس الشروط المُتفق عليها بين البائع والمشتري في حال رغبة الأخير في بيعه.
• التعويض: في حال فسخ أحد الطرفين للعقد دون مبرر قانوني، يُلزم الطرف المُفسخ بدفع تعويض للطرف الآخر.

نماذج عملية لتطبيق عقد وعد بالبيع:

لنفترض أنّ شخصاً يرغب في شراء شقة سكنية، لكنّه لا يملك المبلغ الكامل لشرائها في الوقت الحالي.

في هذه الحالة، يمكنه إبرام عقد وعد بالبيع مع صاحب الشقة، يتعهد فيه بشرائها خلال مدة زمنية محددة وبسعر متفق عليه.

يُمكن للشخص خلال هذه المدة الحصول على قرض بنكي أو إيجاد مصدر آخر لتمويل عملية الشراء.

وبمجرد حصوله على المبلغ اللازم، يُمكنه إتمام عملية البيع والشراء بشكلٍ رسمي.

عقد وعد
بالبيع

تم
تحرير هذا العقد بين كل من:
– الطرف الأول: السيد ……………………………………….
– الطرف الثاني: السيد ………………………………………

يقر الطرفان بأهليتهما للتعاقد
واتفاقهما على ما يلى:
–
البند الأول:
يمتلك
الطرف الأول العقار الموصوف ادناه كما يلي:

–                 
بقعة أرضية عبارة عن
……….. جاهزة للبناء المتواجدة ب…………………………. طولها
………… متر وعرضها …………. متر ومساحتها الإجمالية ………… متر
مربع ويحده قبلة …………… وشرقا ………….. ومطرا ……………
وبحرا ……………..
–
البند الثاني:
يلتزم
الطرف الأول ببيع العقار المبين بالبند السابق للطرف الثانى إذا ما أبدى الأخير
رغبته فى الشراء خلال أجل أقصاه نهاية شهر …….. سنة …….. على أن تبدى هذه
الرغبة بإنذار على يد مفوض قضائي فى حالة تغيب الطرف الأول عن موطنه الثابت بهذا
العقد أو في حالة امتناعه عن إتمام العقد فور إبداء الرغبة شفاهة من الطرف الثاني.
وحينئذ يحق للطرف الثاني اتخاذ الإجراءات القانونية لتمويل العقد إلى عقد بيع صحيح
وذلك بعد إبداء هذه الرغبة.
–
البند الثالث:
يلتزم
الطرف الأول بتسليم العين للطرف الثاني بعد ثلاثة أشهر من إبداء الأخير رغبته في إتمام
البيع. وإلا كان ملتزما بان يدفع للطرف الثاني مبلغ ……..درهم عن كل تأخير. وقد
روعي فى هذا التقدير ما سوف يتكبده الطرف الثاني من خسائر بسبب إرجاء التسليم.
–
البند الرابع:
تم
الاتفاق على ثمن قدره …….. درهم فقط يلتزم الطرف الثاني بأن يدفع منه مبلغ
…….. درهم عند التوقيع على العقد الابتدائي. والباقي عند التوقيع على العقد النهائي.
–
البند الخامس:
يقر
الطرف الأول بخلو العين من كافة الحقوق العينية الأصلية والتبعية كما هي معرفة به في
القانون.
–
البند السادس:
يقر
الطرف الأول بأنه الحائز للعين محل هذا العقد وبأنها غير مؤجرة ولم تحرر عقود إيجار
فى شأنها.
–
البند السابع:
يضمن
الطرف الأول للطرف الثاني كافة التعرضات القانونية الصادرة من الغير.
–
البند الثامن:
انتقلت
الملكية للطرف الأول بطريق ……..
–
البند التاسع:
يقر
الطرف الثاني بأنه عاين العين معاينه تامة نافية للجهالة وأنه قبل التعامل فيها
بحالتها التي كانت عليها وقت المعاينة.
–
البند العاشر:
تختص
محاكم …….. بنظر ما ينشب عن هذا العقد من منازعات
–
البند الحادي عشر:
نحن
الطرفان المتعادقان والموقعان اسفله على العقد مع تصحيح الامضاء نشهد ونحن عارفين
قدره وملتزمين بتنفيذ جميع البنود الواردة في العقد وحرر هذا العقد في حسن نية  من نسختين لكل طرف نسخة يومه
………………….
                            “الطرف
الأول”                                
 “الطرف الثاني”